Doação com reserva de usufruto: os riscos que ninguém conta

Resposta rápida: quem doa um imóvel aos filhos e fica com o usufruto deixa de ser dono no dia da escritura. Continua podendo morar ou receber o aluguel, mas, para vender, trocar ou dar o imóvel em garantia, passa a depender da assinatura de todos os filhos e, muitas vezes, dos cônjuges deles. Com a holding familiar, o patrimônio chega aos filhos e o comando continua com os pais.

A doação com usufruto é uma das formas mais conhecidas de "adiantar a herança". É feita em cartório, parece barata e evita o inventário daquele imóvel. O problema costuma aparecer anos depois, quando a família muda: um filho casa ou se separa, alguém fica doente, ou a relação entre pais e filhos se desgasta.

Em outubro de 2026, o caso do ator Stênio Garcia, de 94 anos, chegou ao noticiário. Ele doou um apartamento em Ipanema às filhas e ficou com o usufruto para o resto da vida. Segundo ele, nunca conseguiu usar o imóvel nem receber o aluguel, e hoje discute o assunto na Justiça com as filhas e a ex-mulher, que contestam a versão dele. Seja qual for o desfecho, o caso mostra como um acerto que parecia simples pode virar um problema de família.

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Como funciona a doação com usufruto?

Na prática, o imóvel passa a ter dois "donos" de coisas diferentes:

• os filhos ficam com a propriedade: o imóvel passa a ser deles;
• os pais ficam com o usufruto: o direito de morar no imóvel ou de receber o aluguel enquanto viverem.

Quando os pais falecem, o usufruto acaba e os filhos passam a ter o imóvel por completo, sem inventário daquele bem.

No papel, parece resolvido. Na vida real, há seis riscos que quase ninguém explica antes da escritura.

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Quais são os riscos da doação com usufruto?

1. Os pais deixam de ser donos

Depois da escritura, o imóvel é dos filhos. Os pais continuam morando ou recebendo o aluguel, mas não decidem mais o destino do patrimônio que construíram.

2. Vender ou trocar depende da assinatura de todos

Quer vender o apartamento para comprar outro menor? Todos os filhos precisam assinar. E, se algum deles for casado, em geral o marido ou a esposa também. Basta uma pessoa discordar, ou não ser encontrada, para o negócio travar.

3. Se um filho falecer antes, a parte dele vai para o inventário dele

Sem uma cláusula específica na escritura, a parte do filho que falecer vai para os herdeiros dele: o genro ou a nora e os netos. Os pais, ainda vivos, passam a dividir o imóvel com pessoas que não escolheram.

4. O imóvel fica exposto à vida dos filhos

Sem as proteções certas na escritura, a parte de cada filho pode ser atingida por uma dívida dele ou entrar na partilha de um divórcio.

5. Desfazer é muito difícil

Depois de feita, a doação só pode ser desfeita em casos muito restritos, e por processo judicial. Arrependimento ou mudança de planos não bastam.

6. Se a relação azedar, o direito vira processo

O usufruto garante a renda no papel. Se os filhos ocuparem o imóvel ou deixarem de repassar o aluguel, os pais precisam ir à Justiça para fazer valer um direito que já era deles. É exatamente o que o caso do Stênio Garcia mostra.

E há um ponto que costuma pegar de surpresa: o que os pais doam a um filho conta como um adiantamento da herança dele. Lá na frente, no inventário, essa doação entra na conta para igualar a parte dos irmãos. Uma doação desigual, feita sem esse cuidado, é semente de briga entre irmãos.

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Como passar o patrimônio aos filhos sem perder o comando?

Com uma holding familiar, a lógica se inverte. Os imóveis vão para uma empresa da família, e o que passa aos filhos são quotas dessa empresa, não os imóveis.

As regras ficam no contrato da holding, combinadas enquanto a família está unida:

• Os pais ficam com as quotas de comando, que dão a eles a palavra final nas decisões importantes.
• Os filhos ficam com a participação no patrimônio, sem poder de decidir sozinhos o destino dos bens.
• A administração fica com os pais. Vender, alugar, reformar ou dar um imóvel em garantia é decisão deles, sem precisar colher a assinatura de cada filho e de cada cônjuge.
• As quotas dos filhos ficam protegidas em caso de divórcio, dívidas ou falecimento, com regras definidas no contrato.
• O contrato já diz o que acontece se um filho falecer, inclusive se os herdeiros dele entram na empresa ou recebem o valor da parte dele.

	Doação com usufruto	Holding familiar
De quem são os imóveis	Dos filhos	Da empresa da família
Quem decide vender ou trocar	Todos os filhos (e os cônjuges)	Os pais
Se um filho falecer antes	A parte vai para o inventário dele	Vale o que o contrato definiu
Divórcio de um filho	O imóvel pode entrar na partilha	As quotas ficam protegidas
Mudar de ideia	Só na Justiça, em casos restritos	Muda-se o contrato, com a decisão de quem comanda
Inventário dos imóveis	Evitado	Evitado

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Por que a doação com usufruto costuma sair mais cara para a família?

Porque ela resolve um problema, o inventário daquele imóvel, e cria outros no lugar: os pais perdem o comando, o imóvel fica preso à assinatura de todos e exposto à vida de cada filho, e qualquer desentendimento vira processo. Quando a conta chega, ela vem em forma de briga, de negócio travado e de advogado.

Na holding, a família tem o mesmo resultado na sucessão, sem inventário, e os pais continuam no comando. E, desde outubro de 2026, colocar os imóveis na holding também ficou mais barato: o STF decidiu que não se paga ITBI nessa etapa, mesmo em holdings que alugam imóveis.

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Perguntas frequentes

Quem fica com o aluguel na doação com usufruto?

Os pais, enquanto viverem. Mas, se o aluguel não for repassado, o direito precisa ser cobrado na Justiça.

Os pais podem vender o imóvel doado com usufruto?

Sozinhos, não. Para vender o imóvel inteiro, os filhos precisam assinar junto, em geral com a autorização dos cônjuges.

O que acontece se um filho falecer antes dos pais?

Se a escritura não previu esse caso, a parte dele vai para os herdeiros dele, como o cônjuge e os netos. Os pais continuam com o usufruto.

Dá para cancelar uma doação com usufruto?

Só em casos muito restritos e por processo judicial. Não se desfaz por arrependimento.

Já fiz doação com usufruto. E agora?

Cada caso tem saída diferente, conforme a escritura, os imóveis e a família. Vale analisar com calma antes de tomar qualquer decisão.

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Leia também: O que é holding familiar e como funciona · ITBI na holding: o que o STF decidiu · O que muda para a sua holding em 2027

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João Maciel estrutura holdings familiares e o planejamento patrimonial de famílias em todo o Brasil. Descubra como passar o patrimônio aos seus filhos mantendo o comando com você. Fazer o Estudo Preliminar →