ITBI na holding: o STF decidiu que colocar imóveis na holding não paga ITBI

Resposta rápida: em 19 de outubro de 2026, o STF decidiu, por 8 votos a 2, que não se paga ITBI para colocar imóveis no capital da holding, mesmo que a empresa alugue ou venda imóveis (Tema 1.348). A decisão vale para todo o país.

Se o ITBI era o que fazia você adiar a holding da sua família, essa barreira acabou de cair.

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O que é o ITBI e por que ele assustava?

O ITBI é o imposto que a prefeitura cobra quando um imóvel muda de dono. Costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel.

Na holding, os imóveis saem do CPF dos pais e passam para a empresa da família. Em troca, os pais recebem quotas. Esse passo se chama integralização.

Muitas prefeituras cobravam ITBI nesse momento. Em um patrimônio de R$ 5 milhões em imóveis, isso podia passar de R$ 100 mil. Para muita família, era o maior custo para montar a holding.

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O que o STF decidiu?

A Constituição já dizia que não há ITBI quando um imóvel entra no capital de uma empresa (art. 156, § 2º, I). Mas as prefeituras usavam uma exceção: se a empresa alugasse ou vendesse imóveis, cobravam o imposto. Como quase toda holding familiar tem imóveis alugados, quase todas acabavam pagando.

O STF encerrou essa discussão. Por 8 votos a 2, com o voto do relator, ministro Edson Fachin, decidiu que a integralização é sempre livre de ITBI, qualquer que seja a atividade da empresa. A exceção vale só para outras operações, como fusão e incorporação de empresas.

Holding que...	Antes	Agora
Só guarda os imóveis da família	Algumas prefeituras cobravam	Não devem mais cobrar
Aluga ou vende imóveis	As prefeituras cobravam	Sem ITBI

Como o tema tem repercussão geral, a decisão vale para todos os municípios do país.

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E o Tema 796?

Em 2020, o STF decidiu que o ITBI pode incidir sobre o valor que passar do capital social e virar reserva de capital (Tema 796). Isso continua valendo.

Mas a lei permite colocar o imóvel na holding pelo valor da declaração de Imposto de Renda (Lei 9.249/1995, art. 23). Nesse caso, todo o valor vai para o capital e não existe reserva de capital.

Alguns municípios cobram errado: lançam ITBI sobre a diferença entre o valor do Imposto de Renda e o valor de mercado. Essa cobrança decorre de uma interpretação errada do Tema 796.

Existem soluções para isso, e nós as dominamos. Com a holding bem desenhada desde o início, a família evita ou reduz ao mínimo esse tipo de cobrança. Na pior das hipóteses, ela pode ser discutida na Justiça.

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O que isso muda para a sua família?

A holding já resolvia o que mais preocupa quem construiu um patrimônio:

• os filhos recebem as quotas sem inventário;
• os pais continuam no comando, com as regras definidas no contrato;
• o patrimônio fica protegido de divórcios, dívidas e brigas entre herdeiros.

Agora, o custo para chegar lá ficou menor. E o momento ajuda: os estados discutem o aumento do ITCMD, o imposto da herança, e quem se organiza antes fica na regra atual.

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Perguntas frequentes

Holding que aluga imóveis paga ITBI para receber os imóveis?

Não. Desde o Tema 1.348 do STF, a integralização é livre de ITBI qualquer que seja a atividade da holding.

A decisão vale para a minha cidade?

Sim. Ela tem repercussão geral e vale para todo o país. A prefeitura pode pedir um requerimento formal de reconhecimento, que faz parte do registro da holding.

Então montar a holding não tem custo nenhum?

Não há ITBI na integralização, dentro do capital social. Continuam os custos de cartório, Junta Comercial e registro, além do ITCMD (muito menor) quando as quotas forem doadas aos filhos.

A decisão já está valendo?

O julgamento terminou em 19 de outubro de 2026. O acórdão ainda vai ser publicado, mas a tese já está firmada e pode ser usada no pedido à prefeitura.

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Fontes: Constituição Federal, art. 156, § 2º, I · Lei 9.249/1995, art. 23 · STF, Tema 1.348 (RE 1.495.108) · STF, Tema 796 (RE 796.376) · ConJur, 21/10/2026

Leia também: O que é holding familiar e como funciona · Quanto custa um inventário no Brasil

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João Maciel estrutura holdings familiares e o planejamento patrimonial de famílias em todo o Brasil. Se a holding estava nos seus planos, talvez este seja o momento de conversar. Fazer o Estudo Preliminar →